PHÁP LÝ NHÀ CHUNG CƯ NGƯỜI MUA PHẢI BIẾT!

TÌM HIỂU THẬT CẨN THẬN VỀ CHỦ ĐẦU TƯ

Người mua nên tìm mua căn hộ chung cư có Chủ đầu tư có uy tín, có thương hiệu, có các dự án bất động đã được mở bán và bàn giao thành công trước đó. Có thể tiến hành xác minh như sau:

• Người mua vào các trang điện tử của Sở Tài nguyên Môi trường, Cục Quản lý đất đai, Uỷ ban nhân dân tỉnh, huyện nơi dự án hoặc chủ đầu tư đặt trục sở để kiểm tra vi phạm pháp lý của chủ đầu tư.
• Vào fanpage, website của Chủ đầu tư để tìm hiểu các dự án đã thực hiện, các đối tác, hợp tác, thông tin dự án cần tìm hiểu, tiến độ, giấy tờ pháp lý đã đến đâu.
• Nên vào website của Cục thuế, Cổng thông tin đăng ký doanh nghiệp để kiểm tra tình hình hoạt động, nghĩa vụ tài chính, thuế của Chủ đầu tư đối với dự án.

KIỂM TRA DỰ ÁN ĐÃ ĐỦ ĐIỀU KIỆN MỞ BÁN HAY CHƯA?

Các điều kiện để một dự án chung cư đủ điều kiện mở bán:

• Có giấy chứng nhận sử dụng đất
• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại
• Không bị kê biên để thi hành án
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, thông báo giải tỏa, phá dỡ

Đối với căn hộ chung cư đang trong quá trình xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng, chủ đầu tư vẫn có quyền bán căn hộ nhưng sẽ phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Có giấy tờ về quyền sử dụng đất
• Hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt
• Giấy phép xây dựng
• Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
• Văn bản của Sở Xây dựng xác nhận chủ đầu tư đủ điều kiện mở bán

Đối với các dự án đang được chủ đầu tư thế chấp tại Ngân hàng để vay vốn, chủ đầu tư bán chung cư thì phải giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán.

Đồng thời, khi bán các căn hộ chung cư hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện được đúng nhu cam kết thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn trả lại số tiền đã thanh toán của khách hàng cũng nhu các khoản bồi thường khác theo hợp đồng đã ký kết.

QUY ĐỊNH VỀ TIẾN ĐỘ THANH TOÁN ĐỐI VỚI NHÀ CHUNG CƯ HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Căn hộ chung cư có sổ, các bên tự do thỏa thuận về tiến độ thanh toán. Tuy nhiên, với loại hình căn hộ hình thành trong tương lai, pháp luật có giới hạn mức thu tiền tối đa theo tiến độ thực hiện dự án đầu tư để hạn chế rủi ro trong giao dịch cho người mua.

• Quy định lần thanh toán đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Những lần thanh toán tiếp theo phải căn cứ theo tiến độ xây dựng dự án nhưng không vượt quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà. Trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài làm chủ đầu tư thì tổng số tiền thanh toán khi chưa bàn giao nhà không quá 50% giá trị hợp đồng.
• Trường hợp căn hộ chưa được cấp sổ thì chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Do đó, khi mua chung cư hình thành trong tương lai, người mua cần lưu ý đàm phán về tiến độ thanh toán, tránh việc ký vào các mẫu hợp đồng mua bán đã được soạn thảo sẵn với tiến độ không phù hợp với thực tế triển khai dự án, hạn chế được các rủi ro có thể xảy ra.

THỜI HẠN SỞ HỮU CĂN HỘ CHUNG CƯ

Người mua phải phân biệt được thời hạn sử dụng đất để thực hiện dự án của chủ đầu tư và thời hạn sử dụng đất cho cá nhân sở hữu nhà chung cư.

Theo quy định, đối với các dự án, nhà nước khi giao đất cho chủ đầu tư thực hiện thông thường không quá 50 năm. Tuy nhiên, người mua các căn hộ chung cư sẽ được sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Về thời hạn sử dụng nhà chung cư: Khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở”.

Hết thời hạn sử dụng theo cấp công trình sẽ có đợt kiểm định chất lượng của chung cư. Nếu chung cư vẫn đảm bảo chất lượng thì chung cư sẽ được gia hạn theo thời hạn được ghi trong kết quả kiểm định chất lượng. Nếu kiểm định chất lượng  mà chung cư không đạt yêu cầu thì hướng xử lý như sau:

• Trường hợp 1 – khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì được cho phép cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới. Trường hợp khu đất có không còn phù hợp với quy hoạch thì phải bàn giao lại cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch mới.
• Nếu không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn giao thì Chủ tịch tỉnh có quyền quyết định cưỡng chế phá dỡ và di chuyển. Chủ sở hữu căn hộ chung cư sẽ được bố trí chỗ tái định cư khi trong thời gian phá dỡ, sửa chữa nếu có nhu cầu.

NHỮNG LƯU Ý VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CHUNG CƯ

Hợp đồng mua bán chung cư thuộc diện hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu của sở công thương nhằm hạn chế tối đa rủi ro cho bên mua khi các nội dung các điều khoản được Sở rà soát và phê duyệt.

Do đó, người mua cần thực hiện các việc sau:

• Kiểm tra các điều kiện bán căn hộ của chủ đầu tư
• Kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ đăng ký của các chủ đầu tư tại Sở Công Thương thông qua các trang thông tin điện tử của cơ quan này.
• So sánh mẫu hợp đồng được duyệt so với mẫu hợp đồng do Chủ đầu tư cung cấp.
• Người mua phải nghiên cứu kỹ các nội dung được ghi trong hợp đồng trước khi quyết định ký.

QUY ĐỊNH VỀ HỘI NGHỊ NHÀ CHUNG CƯ

“Hội nghị nhà chung cư là hội nghị của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu nhà chung cư không tham dự.”  Hội nghị nhà chung cư sẽ có lần đầu, thường niên hoặc bất thường nhằm duy trì sự hoạt động tối ưu nhất của cư dân chung cư.

• Hội nghị nhà chung cư lần đầu được tổ chức trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư bàn giao đưa vào sử dụng. Điều kiện là có thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao. Khi đó chủ đầu tư phải tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ra Ban quản trị nhà chung cư.
• Hội nghị nhà chung cư bất thường khi có có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự. Họp để giải quyết một trong các trường hợp sau đây:
• Bầu thay thế Trưởng ban/ Phó ban quản trị bị miễn nhiệm, hoặc bị chết/ mất tích
• Đề nghị đổi đơn vị quản lý vận hành/ đề nghị điều chỉnh giá dịch vụ quản lý vận hành
• Các trường hợp khác khi có đơn đề nghị của trên 50% chủ sở hữu căn hộ

PHÍ BẢO TRÌ, PHÍ QUẢN LÝ VẬN HÀNH CHUNG CƯ

Kinh phí bảo trì là khoản kinh phí mà Chủ đầu tư phải giao cho Ban quản lý nhà chung cư trong thời gian 7 ngày kể từ ngày Ban quản trị chung cư được thành lập. Phí này để chi cho các hoạt động bảo trì chung cư. Ví dụ: các hoạt động bảo trì khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, bể phốt,…

Theo quy định, phí bảo trì được tính là 2% giá trị căn hộ trước thuế. Trước khi bàn giao phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, CĐT phải có trách nhiệm lập một tài khoản ngân hàng để gửi tiền phí bảo trì này ở dạng tiền gửi có kỳ hạn.

Một sản phẩm tiêu biểu cho chung cư với pháp lý hoàn thiện, chủ đầu tư uy tín. Xem thêm tại:

• Dự án căn hộ chung cư Regal Residences